Alugar ou comprar um imóvel?

As gerações anteriores tinham como medida de sucesso financeiro o fato de possuir um imóvel próprio. Até estabelecimentos comerciais mais antigos exibem nas portas das salas ou em papéis timbrados a expressão “imóvel próprio”. Uma espécie de carimbo de sucesso. As pessoas bem-sucedidas possuíam diversos imóveis para alugar e dali tiravam uma renda extra ou até seu sustento. E os deixavam de herança para filhos e netos.

Essa percepção do imóvel como algo mais seguro, pois é palpável, produz maior segurança e uma impressão maior de valor. Essa situação produziu pérolas como “quem casa quer casa”, por exemplo. Por outro lado, viver de aluguel até hoje passa uma impressão de insucesso para os mais antigos. Se não tem imóvel próprio, não é uma pessoa de sucesso.

Na verdade, conheço gente multimilionária que vive de aluguel. Gostam de liquidez, da possibilidade de poder se mudar para outro bairro, cidade e país. Gostam de ativos de maior liquidez que geram receita, como investimentos e ações. Poderiam morar em uma enorme casa própria, ter casa de praia e lancha, mas enxergam isso como ralos de dinheiro. São os bens passivos.

Casa própria não é exatamente um investimento. Se comprou o imóvel com o objetivo de viver nele, então é um bem passivo, não um bem ativo. Claro que todos conhecemos quem comprou um apartamento e 10 anos depois ele vale o dobro. Já fez conta se o dinheiro não teria rendido muito mais se tivesse investido o valor do imóvel em uma renda fixa que acompanhasse o CDI? Dependendo da janela de tempo e até do mercado imobiliário local, teria rendido até o dobro.

Pontos contra o aluguel

Alugar o local onde se mora tem alguns pontos que podem pesar. Dificilmente, o inquilino fará obras de melhoria no banheiro ou armários planejados de cozinha no imóvel alugado. Vai parecer dinheiro rasgado, já que o apartamento é de outro dono. Pense que essas reformas poderão ser diluídas ao longo do tempo de contrato ou até negociadas com o proprietário. E sempre existe a chance de escolher um imóvel mais novo, basta procurar.

Um outro risco é o dono do imóvel pedi-lo de volta porque o filho vai se casar e quer morar nele. Em 2 ou 3 meses, terá que procurar, achar e se mudar, seguindo as cláusulas do contrato de locação.

Pontos a favor do aluguel

Aluguel serve muito bem para quem está no início de carreira, com disponibilidade de viagem. A capacidade de fazer mudanças será um belo trunfo para alavancar carreiras. O jovem talvez não saiba se dará certo no emprego, se sonha estudar ou trabalhar no exterior. A mudança de endereço no trabalho (ou de trabalho) é bastante comum, mesmo dentro da própria cidade, especialmente nas capitais.

Quem compra uma casa própria normalmente deseja morar lá e este sonho fecha os olhos para custos a mais como condomínio, IPTU, custos de decoração, segurança (se for uma casa fora de condomínio). A pessoa se aperta para comprar o imóvel e depois fica engessada, sem dinheiro para eventuais obras de reparos ou melhorias. Ou percebe que o condomínio é muito alto para seus padrões.

Estar descapitalizado é outro ponto importante, é sempre prudente ter uma reserva de emergência.

Financiamento

Financiar não é bom negócio. Em um financiamento de 15 anos, pode ocorrer um desembolso duas vezes o valor do imóvel à vista. Parte da prestação do financiamento são juros e uma parte menor é efetivamente a compra do imóvel. Mesmo em uma época de juros mais baixos é muito importante fazer as contas para avaliar se vale financiar.

Lembre-se que, enquanto não quitar o financiamento, o imóvel será do banco que o financiou. De fato, a pessoa é a inquilina do imóvel até ter quitado todas as prestações. Se financiar por 20 anos e pagar por 19, o banco pode tomar o imóvel de volta, pois ainda é o dono. Você possui uma dívida com o banco, que só será resolvida ao fim do financiamento.

Uma conta rápida:

Vamos colocar a opção na ponta do lápis: imagine um imóvel de R$ 1 milhão. O aluguel fica em torno de R$ 2,5 mil mensais, o que significa 0,25% do valor do imóvel. Se optasse por viver de aluguel e aplicasse o R$ 1 milhão em um investimento que pague 0,5% ao mês, renderia R$ 5 mil, ou seja, ainda sobrariam R$ 2,5 mil. E com todas as possibilidades de manobras, como ir morar em outro prédio, bairro, cidade ou país.

Mas entendo perfeitamente quem sente necessidade de ter algo seu, que possa mexer como quiser e que transmita segurança para a família. E há ainda aqueles que não conseguem se organizar financeiramente, investindo de forma regular. Nesse caso, dinheiro em conta ou mesmo em investimentos será rapidamente consumido. O imóvel vira algo “imexível”.

Outras opções

Algumas opções mais baratas para quem quer realmente ser dono da casa própria:

1. Tentar comprar o imóvel em um leilão que bancos fazem regularmente, quando quem financiou não conseguiu honrar os compromissos, por exemplo;
2. Comprar um terreno e construir a casa aos poucos. Sairá bem mais barato que comprá-la pronta.

Imóveis como investimento

Quer investir no mercado imobiliário para ter renda extra? O investimento em Fundos imobiliários pode ser uma ótima alternativa.

Existem várias vantagens em relação aos imóveis físicos: risco menor de vacância, inadimplência, depreciação do imóvel, além de ser muito mais acessível. É possível comprar poucas cotas de empreendimentos imobiliários, enquanto não é possível comprar apenas a cozinha ou o corredor de um imóvel físico. Outra vantagem é isenção do IR no rendimento do FII.

Além da valorização da cota, há ganhos com distribuição de dividendos. São ativos listados em Bolsa de Valores e é possível negociar por qualquer plataforma, como o Home Broker da sua corretora.

Se interessou por esta alternativa? Veja os artigos do Pedro Brum “Como vou me aposentar antes dos 40” e “Cuidado com o Yield!”, além do objetivo que gravei chamado “Como ter renda mensal garantida em FII?”.

Ótimos investimentos!