Cuidado com o Yield!

Investidores de Fundos Imobiliários (FIIs) que estão focados no retorno de curto prazo podem estar caindo em uma armadilha já precificada pelo mercado. Um exemplo muito claro é o dividend yield mais alto em FIIs de agências bancárias (olha o efeito da digitalização dos bancos!) ou FIIs com contratos de aluguel às vésperas do vencimento.

Neste artigo quero tratar de uma possível atratividade de curto prazo, que pode mascarar a realidade, especialmente para os novatos neste tipo de investimento.

Mas vamos por partes. Para quem ainda não sabe, o dividend yield é o rendimento do aluguel. Dito de outra forma, é a conta de quanto você recebe de aluguel dividido pelo valor da cota do FII.

Por exemplo: o fundo SAAG11 pagou R$10,53 de dividendos nos últimos 12 meses, e cada cota estava sendo negociada a R$122,75, logo, dividindo o dividendo pela cota, chegamos no valor de 8,57% ao ano. Portanto, um dividend yield de 8,57%

O mercado de fundos imobiliários no Brasil vem se popularizando muito nos últimos anos. Com isso, é bastante comum que muitos investidores iniciantes possam cair na armadilha deste grande retorno de curto prazo. Então, como descobrir e evitar esse risco?

Patrimônio líquido e valor de mercado dos FIIs
Patrimônio líquido e valor de mercado dos FIIs

Existem alguns detalhes que precisamos ficar atentos: cenário, vencimento de contratos e até a má gestão do administrador do fundo. Não será de uma hora para outra que o investidor dominará essas particularidades, mas tenho certeza que o amigo leitor que nos acompanhar vai conseguir mitigar este risco.

Sobre o cenário, podemos analisá-lo de forma macro, prestando atenção em todo o ciclo (momentos de recessão, recuperação, expansão e super oferta). Mas também é importante olharmos o micro, tendo em vista que os fundos estão inseridos em segmentos específicos no mercado imobiliário.

Vamos voltar ao exemplo dos fundos de agências bancárias. Nos últimos anos, estes vêm pagando dividendos acima da média. Em contrapartida, está acontecendo um movimento grande de digitalização dos bancos de varejo, o que a médio prazo leva a uma tendência de diminuição da quantidade de unidades físicas. Os analistas, de forma geral, projetam uma maior vacância (imóveis não alugados), o que poderá diminuir os rendimentos no futuro para quem já possui cotas dos fundos de agências.

Outro fator que devemos prestar atenção é quanto ao vencimento dos contratos de aluguel. Mesmo que tal prédio, galpão ou hospital tenha o seu espaço completamente alocado, se os vencimentos de contratos estiverem próximos, o investidor precisa ligar um sinal de alerta e acompanhar de perto os relatórios mensais do fundo, no qual o gestor explica como anda cada processo de renovação ou projeção de vacância.

Pensando em longo prazo, o investidor focado em geração de renda busca uma previsibilidade maior no fluxo de pagamento de cada fundo. Não adianta termos um ganho acima da média no curto prazo se nos próximos 10 anos isso não se repetir. O investidor em FIIs com objetivo de geração de renda tem um perfil mais calmo, com processos de aportes mensais, não se incomodando muito com a oscilação da cota do fundo.

Para você, que está começando agora no mercado de FIIs, imagine que estará entrando em um barco que se deslocará de um ponto para outro. A cada mês, você receberá uma quantia em dinheiro, podendo gastar este valor, ou reinvestir neste próprio barco para deixá-lo mais resistente e o ajudar a chegar mais rápido ao objetivo final. Nos últimos anos, o mar esteve bem calmo e ajudou os navegadores que iniciaram esta jornada. Apesar de não haver nenhuma garantia, o cenário é de calmaria no curto prazo. Por isso, é interessante aproveitar para ter um barco mais forte a cada mês.

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