Fundo Imobiliário (FII) ou aluguel: o que é melhor?

Aluguel ou FII?

Vamos começar nossa análise a partir das diferenças entre fatores mais simples e imediatos para, depois, passar aos aspectos mais complexos, aqueles que, muitas vezes, não são tão claros no desenvolvimento de sua estratégia de investimentos. Passo a passo, vamos ligar os pontos e concluir como escolhemos entre FIIs ou Imóveis, ou mesmo se vale a pena uma combinação entre os dois.

I) Liquidez. É a capacidade de o ativo ser convertido em dinheiro no curto prazo. É amplamente sabido que não é fácil vender um imóvel físico. Muitas vezes, o imóvel fica disponível para venda no mercado durante anos até que haja um interesse mais real por parte dos compradores. No caso dos FIIs, as cotas são negociadas em Bolsa, que é justamente um ambiente centralizado que viabiliza o encontro entre compradores e vendedores. Uma ordem de compra ou venda de FIIs na Bolsa, se estiver em um patamar de preço compatível com os preços de mercado, é fechada entre um vendedor ou comprador em questão de minutos. Isso facilita também visualizar o histórico dos preços em que as cotas foram negociadas, enquanto, no caso do imóvel, cada um tem uma avaliação diferente e é difícil saber quanto seria um preço adequado praticado no mercado.

II) Custos transacionais. O processo de venda de um imóvel não é nada simples. Um dos principais custos desse tipo de transação é a remuneração da corretora de imóveis que demanda um percentual do valor do imóvel. Além disso, há custos de transferência de escritura nos cartórios (de notas e de registro) e, eventualmente, custos com despachante e avaliadores dos imóveis. Já no caso dos FIIs, temos dois principais custos: o da corretagem paga à corretora de valores que faz a intermediação entre o cliente e a Bolsa – que normalmente é um percentual muito menor em comparação com o valor do investimento– e, em segundo lugar, temos a taxa de administração paga aos gestores, como remuneração de seu esforço na busca das melhores oportunidades em imóveis, que também é um percentual anual sobre o valor da aplicação.

III) Vacância. Um imóvel usado para investimento, e não como residência, gera valor ao ter seu preço de mercado valorizado e pela renda gerada através de aluguel. Para gerar esse fluxo positivo de caixa, é necessário que haja alguém efetivamente morando no imóvel! Um dos maiores riscos de investimentos em imóveis é a vacância, um período no qual não há geração de rendimentos e há custos de manutenção (eventualmente condomínio), além daquilo que é conhecido como custo de oportunidade – se não estivesse alocado em um imóvel, seu patrimônio poderia estar rendendo de outra maneira. Nos FIIs, também há esse risco inerente: se os ativos do Fundo não estão alugados, a distribuição mensal de rendimentos pode ser minada pela vacância. De maneira geral, os gestores trabalham muito bem essa questão, analisando a fundo os imóveis, suas localizações e as perspectivas para o setor específico.

IV) Tributação. Trabalhamos mais detalhadamente essa questão na aula passada. Em resumo: imóveis estão sujeitos a tributos como IPTU, IR com aluguéis e ganhos de capital e ITBI pela venda do imóvel. Sobre FIIs, incide somente IR de 20% sobre os ganhos de capital. Vale destacar novamente a isenção de IR para pessoa física nos rendimentos mensais.

V) Riscos. Investimentos financeiros sempre incorrem em tomada de risco e o retorno deve ser coerente com o tamanho do risco. Aqui não falamos somente de risco de mercado, ou seja, do valor de mercado do imóvel – ou das cotas dos FIIs – cair. Há uma série de riscos ocultos que devemos avaliar. Apontamos o risco de vacância sendo presente tanto nos imóveis físicos como nos FIIs. Nos imóveis, temos também o risco de danos físicos, intempéries da natureza, incêndio (razão pela qual muitos imóveis possuírem seguro residencial) e ainda roubos e furtos. Isso ainda pode acontecer por parte do locatário, que pode modificar o imóvel e não deixá-lo em condições que estavam quando iniciou o processo de locação. Já nos FIIs, não há muitos desses riscos supramencionados principalmente devido ao fato da diversificação da própria carteira dos Fundos. Aqui comentamos que não corremos o risco de liquidez, sempre poderemos vender as cotas pelo preço de mercado em questão de minutos. O principal risco é o de mercado com as oscilações dos preços das cotas. O sistema da Bolsa é seguro e suas cotas ficam registradas em um sistema de liquidação, ou seja, a Bolsa garante o negócio fechado e o registro de suas cotas. Independentemente se a corretora pela qual você comprou ou vender for liquidada ou tiver problemas operacionais, a segurança que a B3 passa – uma das bolsas mais bem desenvolvidas do mundo – é uma salvaguarda valiosa.

VI) Diversificação. Transações com imóveis são engessadas, levam um longo tempo e têm altos custos de transação. Isso dificulta que o investidor consiga pulverizar o risco ao investir em vários ativos ao mesmo tempo. Podem-se adquirir parcelas de inúmeros empreendimentos imobiliários ao se adquirir as cotas de apenas um Fundo. Ao montar uma carteira, você tem a possibilidade inclusive de investir em diversos tipos de imóveis, agências bancárias, shoppings, hospitais, etc. Falando em montar sua carteira de FIIs, vamos encerrar com as principais dicas para você montar uma carteira vencedora de FIIs. Antes disso, fica uma tabela que resume as principais diferenças entre investimentos em imóveis e FIIs

Imóvel FIIs
Liquidez Baixa Alta
Custos Transacionais Altos Baixos
Risco de vacância Alto Médio
Risco de Mercado Médio Médio
Diversificação Baixa Alta
Tributações IR,IPTU,ITBI Somente IR
Imposto de Renda
  • Aluguéis: Tabela Progressiva
  • Ganhos de Capital: 15% até R$5 milhões
  • Rendimentos Mensais: Isentos
  • Ganhos de Capital: 20%

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