Como são tributados os investimentos em FII
A tributação é sempre um fator fundamental na avaliação de investimentos. As diferentes alíquotas e regimes de tributação devem ser sempre levadas em consideração, pois podem comprometer a rentabilidade final das aplicações, ou seja, devem ser contabilizados a priori. Tanto nos imóveis físicos como nos Fundos de Investimentos Imobiliários, haverá a incidência de tributação sobre os ganhos financeiros, o famoso imposto de renda, mas a mordida do leão da Receita Federal não é o único imposto que devemos levar em consideração. Aqui iremos iniciar nossa comparação entre investimentos em FIIs e imóveis físicos.
Vamos começar avaliando um imóvel físico. Apenas por possuí-lo em uma zona urbana, já estamos sujeitos ao Imposto Predial e Territorial Urbano, tributo pago à prefeitura, que tem alíquota variável de 0,7% a 1,5% do valor total do imóvel, dependendo do município e é pago anualmente. Através do contrato de locação, combina-se se o IPTU será pago pelo proprietário do imóvel ou pelo locatário. Segundo imposto: ITBI, decorrente da venda dos imóveis, também tem alíquota definida pelo município, que fica entre 2 a 4% do valor do imóvel. O terceiro e último tipo de imposto que incide em duas frentes: caso haja rentabilidade devido a aluguéis, haverá imposto de renda segundo a tabela progressiva, que deverá ser pago via carnê-leão. No caso de uma eventual venda (além do ITBI) por valor maior do que o valor de compra, haverá imposto de renda por ganhos de capital na alíquota de 15% para ganhos até R$ 5 milhões. Note como há uma tributação onerosa para quem possui imóveis, fora toda a burocracia.
Nos casos de Fundos de Investimentos, a tributação depende de cada tipo de Fundo, ou seja, das classes de ativos que compõem suas carteiras. Os FIIs, portanto, têm um regime de impostos bem característico. Como vimos, há duas forma de ganhos financeiros com os FIIs: a valorização das cotas e o rendimento mensal distribuído. Com relação à renda mensal, já adiantamos que há isenção de imposto de renda para pessoa física, o que traz um benefício a mais para esse tipo de produto. Portanto, todo mês haverá um valor financeiro líquido e resgatável na sua conta. A outra forma de rentabilidade é com a valorização das cotas de seu Fundo. Essa modalidade denominamos de ganhos de capital, ao vender as cotas por preços mais altos que os de compra. Assim, apurando-se lucro – e descontando os custos operacionais com corretagem – incidirá uma alíquota de 20% devido. Neste caso, outra vantagem interessante é que eventuais prejuízos com operações de FIIs podem ser compensados nos lucros para apurar o montante sobre o qual irão incidir esses 20% de IR.
Dessa forma, de maneira geral, vemos que, em ambos os casos, a tributação é um dos elementos mais importantes para colocarmos em perspectiva ao avaliar essas duas maneiras de investir em imóveis. O ponto que gostaríamos de destacar aqui é a vantagem fiscal interessante que os FIIs nos oferecem. Já comentamos que esses Fundos fazem parte de uma seleta categoria de produtos que pagam rendimentos mensais e mais, rendimentos isentos de imposto de renda para pessoa física! A isenção se dá com alguns critérios: primeiro as cotas de Fundos devem ser negociadas em Bolsa; em segundo lugar, devem haver, no mínimo, 50 cotistas; e, por último, a isenção ocorre para pessoas físicas que possuem menos de 10% do fundo.* Não se preocupe, a grande maioria dos fundos acessíveis a nós, pessoas físicas, atende a todos esses critérios.
Avaliando finalmente como é o funcionamento dos Fundos de Investimento Imobiliário, suas diferentes categorias, seus rendimentos e sua tributação, é chegada a hora de ponderar em quais casos vale mais a pena investir em FIIs ou em imóveis físicos!
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