FII: quais são os tipos de Fundos Imobiliários?

Classificação dos Fundos Imobiliários

Agora que entendemos o funcionamento de um Fundo de Investimentos Imobiliário, iremos entender que ativos compõem suas carteiras. Afinal, os Fundos são um canal de diversificação de investimentos, mas seu dinheiro estará indiretamente aplicado e rendendo conforme a performance dos imóveis e dos títulos que fazem parte dos ativos do Fundo. No processo de decisão de qual Fundo escolher, é muito importante avaliar os ativos que fazem parte da carteira, estudar os imóveis, as regiões onde estão localizados, que tipo de público atende, dentre outros fatores. Neste momento, iremos diferenciar quatro categorias de FIIs.

A primeira grande categoria, a mais comum de tipos de FIIs, são aqueles que chamamos de Fundos de Tijolo. Isso significa que eles necessariamente possuem a maior parte de seu patrimônio em imóveis físicos. Neste caso, os principais são shoppings, faculdades, hospitais, galpões, agências bancárias, hotéis e o mais comum, escritórios. Os Fundos podem apresentar apenas um imóvel (monoativo) – como no caso de alguns shoppings – ou mesmo vários empreendimentos (até mesmo parcelas). Nessa categoria, normalmente cada fundo se especializa em determinado tipo de imóvel, faz a administração do imóvel e objetiva a valorização desse patrimônio, que, por consequência, trará valor às cotas. Em grandes centros comerciais e de prestação de serviço, como São Paulo e Rio de Janeiro, algumas regiões concentram prédios que reúnem escritórios para atender às demandas de diversas empresas, que alugam os espaços e remuneram o Fundo administrador, que, por sua vez, repassa esses rendimentos aos cotistas.

No caso da valorização imobiliária de determinada região, ganha-se também com o incremento de preços de mercado dos imóveis, que trarão os valores das cotas do Fundo também para patamares mais elevados. Fundos de tijolos têm a característica de manter os imóveis em carteira e beneficiar-se do pagamento de aluguéis. Suas carteiras são estáticas e mudam pouco a composição dos imóveis.

A segunda categoria de FIIs é o que chamamos de Fundos de Desenvolvimento. Nesse caso, o objetivo principal é o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários a partir do zero. Aquisição de terrenos, terraplanagem, contratação de material de construção e capital humano do setor de construção civil, todos processos e etapas são administrados pelos Fundos. Comprar cotas de um Fundo de desenvolvimento pode ser comparado com comprar ações de uma construtora. Aqui, o objetivo não é tanto o foco nos rendimentos mensais dos aluguéis, mas, sim, uma política de investimentos mais agressiva de construção e venda de imóveis, visando à valorização das cotas no longo prazo.

A terceira categoria, que não é específica de FIIs, são Fundos de Fundos. Isso mesmo, Fundos de investimentos que têm em sua carteira cotas de outros Fundos de investimentos. Os Fundos de Fundos administram e fazem o balanceamento da carteira entre cotas de outros Fundos em busca de maximização de valor para os cotistas. Além disso, recebem os rendimentos mensais dos Fundos que estão no patrimônio e repassam aos cotistas. Sua principal vantagem é o acesso do investidor a vários Fundos de investimentos imobiliários ao adquirir cotas de outros Fundos.

Finalmente, a última categoria pode ser uma alternativa muito interessante para o investidor que está avaliando outros produtos além da renda fixa tradicional. São os chamados Fundos de Papel. A regulamentação de Fundos determina que os Fundos de Investimentos Imobiliários devem ter em sua carteira imóveis ou títulos com lastro em imóveis ou dívidas imobiliárias. Assim sendo, muitos FIIs não têm nenhum imóvel físico em suas carteiras, mas, sim, títulos como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que financiam o setor de construção civil, Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRI), que são dívidas securitizadas de financiamento do setor habitacional. Letras Hipotecárias também podem fazer parte dessas composições. A principal vantagem para o investidor é o menor risco de mercado a que os imóveis estão sujeitos.

Tendo em vista esses tipos de FIIs, vamos avançar para entender como são tributadas as aplicações nesses Fundos e, finalmente, como poderemos avaliar os FIIs em nosso portfólio de investimentos e comparar com aplicações diretas em imóveis físicos.