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O fundo imobiliário não me pagou o aluguel.

por Pedro Brum

Nós todos, investidores de bolsa, estamos matriculados em uma escola que nos ensina lições a cada dia. Alguns dias, recebemos exercícios de extrema complexidade para resolver, já em outros, temos a percepção de que a fórmula é simples e bem fácil de ser resolvida. No entanto, apesar do seu nível de dedicação ao longo do tempo, mais cedo ou mais tarde, nos encontramos aflitos com os desafios. A crise, em algum momento, chega e quem se capacitou conseguirá superar a dificuldade com menos sofrimento.

Quando estamos eufóricos com a alta da bolsa e uma grande valorização da carteira, negligenciamos vários fatores vitais para um investidor de sucesso no longo prazo. Neste texto, quero discutir dois deles: conhecimento das regras do jogo e diversificação.

Vejo constantemente investidores de vários níveis tomando como verdade padrões momentâneos que ocorrem em períodos tranquilos do mercado. Coisas como: ‘’a ação XPTO paga sempre 2 reais de dividendo ao ano’’ ou ‘’os fundos imobiliários pagam dividendo todos os meses’’.

Temos que considerar que o provento pago ao acionista, na grande parte dos casos, sai do caixa da empresa e tem relação direta com a sua performance no período. Uma vez que o mercado real se deteriora e a companhia lucra menos, a tendência é que o provento pago seja menor. Me refiro aqui a empresas responsáveis e com boa governança. Existem exceções.

Indo mais a fundo na questão dosfundos imobiliários, a verdade é que os ativos precisam pagar no mínimo 95% dos rendimentos ao semestre. Isso quer dizer que, caso o fundo não tenha o interesse de remunerar os cotistas mensalmente, e sim ao semestre, isto é possível. Além disso, se o fundo não tiver nenhum rendimento vindo dos imóveis, dificilmente ocorrerá o pagamento do aluguel.

É natural que, em determinada crise, um setor sofra mais que a média do mercado. Desta vez não foi diferente, e o setor de shoppings parou completamente as suas atividades. Com o fechamento do comércio nestes locais, os lojistas tiveram dificuldade para honrar com o aluguel e, consequentemente, o fundo sofreu um impacto direto financeiramente.

Devido a essa instabilidade e diminuição quase completa de receita, as gestoras de alguns fundos decidiram parar de distribuir proventos, ao menos até o fim do semestre, fazendo valer a regra mencionada anteriormente. Esse ato conservador se dá pela incerteza dos recebimentos futuros e pelos custos administrativos do fundo.

Fundos bem conhecidos como o XP Malls (XPML11) e o Grand Plaza Shopping (ABCP11) decidiram cessar a distribuição temporariamente, causando uma surpresa a diversos investidores. Alguns outros ativos que possuíam caixa decidiram manter os pagamentos, mesmo não sendo um valor orgânico proveniente dos aluguéis, mas, sim, de uma emissão antiga.

Tendo a percepção bem clara de que o setor de shoppings foi de longe o mais afetado, conseguimos entender o real valor de ter uma carteira diversificada. Quando toco nesse assunto, não me refiro apenas a ter uma diversificação entre classes de ativos como: ações, fundos imobiliários, renda fixa, etc. Me refiro à diversificação dentro do setor.

O investidor que deseja obter renda passiva no longo prazo precisa entender esses fatores. Desde o ramo de atividade de cada fundo até o tipo de contrato dos inquilinos com os imóveis. É, no momento de grande sensibilidade, que notamos a importância desses critérios que são deixados de lado em meio à euforia.

No artigo ‘‘Como vencer a tempestade’’, que subiu aqui no Portal no dia 3 de dezembro de 2019, auge da euforia, expliquei em detalhes esses pontos e usei um exemplo de um fundo com informações retiradas do relatório oficial divulgado ao mercado.

O racional do investidor no mercado financeiro tem que ser bem parecido ao de um investidor do mercado real, afinal, o lastro físico é o mesmo. Você apenas está usando uma ferramenta mais simples para realizar suas compras e terceirizando a administração.

Sempre que um investidor nos procura aqui na assessoria, deixamos claro todos os pontos importantes para que tenha uma carteira protegida e, mesmo em uma crise como esta, não tenha abalos tão significativos na performance. Conte comigo!

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Pedro Brum

Pedro Brum

Pedro Brum é sócio do Portal do Investimento e atua com operações estruturadas e mesa de operações.