Como vencer a tempestade

Os amigos que acompanham esta coluna sabem que existem algumas estratégias de alocação em renda variável com características mais calmas. Bem em linha com o que buscamos: ganhos expressivos no longo prazo e pouca dor de cabeça. 

No entanto, no meio desta jornada de alocação que estamos realizando, é natural que aconteçam alguns fatos que nos farão repensar e colocar em prova nossas convicções sobre determinados ativos e, quem sabe, até sobre a nossa estratégia. Essa é a hora de mantermos a calma e lembrar dos estudos. Apesar de tensos, esses momentos são fundamentais para que você volte ao início de tudo e entenda o motivo da escolha de tal ativo no momento da entrada. 

Ontem logo que acordei, li um fato relevante sobre o GGRC11, fundo imobiliário gerido pela Super Nova Capial, que dizia sobre atividades irregulares de alguns dos gestores do fundo. Como esperado, quando o mercado abriu, a cotação despencou e chegou a alcançar quase 9% de queda. É evidente que tal fato pode dizer muito sobre a gestora e isso é um sinal de alerta, porém o desespero é o seu principal inimigo nesse momento. Essa é a hora em que devemos dar um passo atrás e estudarmos os fundamentos do fundo. Vamos lá?

Aqui no Brasil, os fundos imobiliários (FIIs) são obrigados a divulgar relatórios mensais contendo as principais informações sobre a carteira do fundo. Vou explicar algumas delas para que possa tomar a sua decisão de acordo com seus princípios e perfil de investidor.

Tipos de contratos

Existem dois tipos de contratos que são os mais tradicionais quando conversamos sobre FIIs. Eles são chamados de típicos e atípicos. Os típicos costumam ter um prazo de locação mais curto (5 anos, em média), revisão do valor do aluguel no 3º ano e, em caso de quebra de contrato pelo locatário, uma multa.

Já no contrato atípico, o prazo costuma ser maior (10 anos), não existe revisão do valor principal, mas, em caso de rompimento do contrato, o locatário é obrigado a pagar o valor integral dos aluguéis até o vencimento. Isso confere uma segurança muito maior ao locador/investidor.

Esse fundo conta com 100% dos contratos atípicos, locados para grandes e reconhecidas empresas como: Ambev, Hering, Suzano, Santa Cruz, entre outras.

Diversificação regional

Uma carteira de imóveis diversificada por diferentes regiões do Brasil é, com certeza, uma característica bem importante. Caso uma localidade sofra com problemas específicos, o investidor ainda tem todos os outros imóveis para proteger a renda mensal a ser recebida.

Vamos à diversificação regional deste fundo: 

Vencimento de contratos

Como dito na parte de contratos, quanto maior for o vencimento dos contratos atípicos maior é a previsibilidade de rendimentos e segurança para o investidor. Esse é, sem dúvida, um ponto bem importante na hora do estudo.

Veja o calendário de vencimentos de contratos deste fundo:

Diversificação no ramo de atuação dos inquilinos

Imagine que todos os seus inquilinos são empresas de varejo e o setor passe por uma grande crise em que as empresas precisam cortar custos e centros de distribuição. O risco aumenta muito, certo? Ter uma diversificação na característica dos seus locatários é um bônus interessante no longo prazo.

Diversificação GGRC11:

Essas informações passam no seu filtro de escolha de um fundo?

Além desses filtros, é importante checarmos a qualidade do imóvel, modo construtivo, acesso ao local e histórico de imóveis próximos de mesmo padrão para verificar como eles se comportaram em diferentes momentos da nossa economia.

Usei o GGRC11 como exemplo pelo fato recente que ocorreu, mas é importante sabermos que isso pode acontecer com qualquer ativo de renda variável, sejam FIIs ou ações. Além disso, podemos passar por crises e problemas sistêmicos em que todo o mercado cairá de forma rápida e você terá apenas duas opções neste momento:

  1. Se desfazer do ativo com o preço que estiver sendo cotado no dia do caos e comprar quando tudo estiver mais calmo e, consequentemente, mais caro.
  2. Manter a calma e estudar a fundo a qualidade do ativo que você tem, fluxo de caixa, força das marcas e, até mesmo, como eles reagiram nas outras crises. 

Saímos com nosso barco para uma longa viagem que começa no primeiro aporte e tem previsão de encerramento na aposentadoria. Com certeza, passaremos por momentos críticos e é nessa hora que devemos manter a calma para que não ocorram decisões erradas. Fechar a plataforma de negociação e focar nos relatórios oficiais das companhias e fundos é o melhor caminho.

Aqui na assessoria, além de dar todo o suporte ao longo dos anos, distribuímos para nossos clientes relatórios de análises de grandes casas de research do Brasil. Acompanhar os fatos ocorridos nos setores e ativos é fundamental para o investidor inteligente.

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